札幌で「事故物件」や「訳あり物件」を避けるためのコツ

家賃を節約したいけれども、訳あり物件や事故物件は避けたいと思っている方も多いでしょう。
この記事では、訳あり物件や事故物件にはどのようなものが含まれるのか、そしてそのような物件を回避するためのコツについて説明します。

訳あり物件、事故物件とは？

訳あり物件や事故物件は、家賃が安く設定されており、不動産会社のサイトでは「告知事項あり」などと表示されています。では、実際にどのような物件のことを指すのか詳しく説明します。

事故物件

対象となるのは、過去に自殺や他殺、事故死などの事故があった物件です。ただし、事故の範囲は幅広く、具体的な基準は存在しません。共用部で発生した場合は告知がないこともあります。
高齢化社会によって、今後は孤独死が増加する可能性もあります。これは事故ではないですが、訳あり物件として扱われる可能性も考えられます。

訳あり物件

訳あり物件は「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。そのため、不動産会社のウェブサイトでは、「心理的瑕疵あり」と表示されていることもあります。ここでの「瑕疵」とは傷や欠点を指し、事故物件も心理的瑕疵物件に含まれます。さらに、以下のような理由から訳あり物件と見なされることもあります。

  • 数年後に取り壊しの予定がある
  • 賃貸物件の周辺に火葬場やお墓、刑務所、暴力団事務所がある
  • 繁華街に近く、騒音問題が発生する可能性が高い
  • 近くにゴミ屋敷があり、悪臭の問題がある
  • クレーマーが住んでいる など

物理的な欠陥がある場合も「訳あり物件」に該当します。
たとえば、土地や建物に欠陥がある場合（地盤の歪み、床下浸水、シロアリ被害など）がこれに含まれます。

不動産業者の告知期限

事故物件や訳あり物件には、明確な条件や定義が存在しておらず、告知されないケースもあります。

誰かが亡くなった部屋に住むことは心地よいものではありません。しかしながら、告知に関する具体的な期限は存在しません。

例えば、4年前に自殺があった賃貸物件に住んでいた入居者がいたとします。その場合、実際に住んでいた期間に問題がなければ、次に入居する方に告知する必要はないとされることもあります。逆に、メディアで大きく取り上げられたような重大な事件があった物件であれば、何年たっても事故物件として取り扱われることがあります。こうした現実の中で、物件を探す際の告知期限は一切絶対的なものではないのが実情なのです。

事故物件や訳あり物件を見極めるコツ

家賃

家賃が極めて安く、かつ礼金や敷金、更新料が一切不要な場合は、慎重になるべきです。同様に、保証人不要やペット可など、条件が寛容な物件も注意が必要です。

ただし、家賃が安い理由は様々で、大家さんの希望が一因となっていることもあります。例えば、「早く次の入居者を見つけてほしい」といった理由から、故意に安く設定されていることも考えられます。

札幌市内では中央区が一般的に家賃が高いとされていますが、札幌駅前や大通りのエリアで相場よりも安い場合は、注意が必要です。

契約形態

契約形態が「定期借家契約」（更新ができない契約形態）の場合も、注意が必要です。
この契約形態では、契約期間が1～2年間と短く設定され、その間に家賃が安くなっていることがあります。これは、最初の1～2年間は事故物件であることを秘匿し、その後通常の家賃に戻す手段として使われることがあります。慎重に検討することが重要です。

室内や部屋などの様子

建物の中で1室だけがリフォームされていたり、室内の床やお風呂だけがリフォームされている場合は、過去に何か事件があったことを隠そうとしている可能性があります。慎重に注意が必要です。

事前にできる対策

物件情報を自分でしっかりとチェックしたつもりでも、訳あり物件や事故物件を見極めるのは難しいことがあります。インターネットで物件情報を検索しても、「告知事項あり」という記載があっても、その中身は詳細に書かれていないことがあります。

訳あり物件や事故物件を避けるためには、「不動産会社に直接聞くこと」と「既存の住人に聞くこと」が一番有効です。

実際に不動産会社へ行って、事故物件や訳あり物件を避けたい場合は、その旨を明確に伝えることが重要です。住みたい場所や部屋の広さなどの希望だけでなく、「事故物件や訳あり物件には住みたくない」という希望も必ず伝えましょう。

不動産会社は、事故物件や心理的瑕疵物件について告知する義務がありますが、告知がないまま契約し、後に事実が判明した場合でも契約を取り消すことができます。しかし、後から気づくことも避けたいですよね。だからこそ、初めに明確に伝えておくことが重要です。

事故に関する情報の告知年限は会社によって異なります。2年の場合もあれば5年の場合もあります。数年経過していても気にならない場合もあれば、気になる場合もあるでしょう。不動産会社に相談する際は、その点も確認しましょう。過去の事故について尋ねることで、より安心して物件を選ぶことができます。

詳しい情報を得たい場合、札幌地域に密着して営業している不動産会社や、希望の物件の近くにある会社を選ぶことをお勧めします。地域に詳しい会社は土地の特徴をよく理解しているため、より適切な情報を提供してくれるでしょう。

住人に聞くのもいいかも

初対面の人に尋ねにくいかもしれませんが、実際に住んでいる方や、周辺にお住まいの方に質問してみるのはいいかもしれません。事故の有無だけでなく、治安やおすすめの場所など、さまざまな情報なども得ることができます。